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如果穿越回几天前，看着超大特大城市的城中村改造、看着政治局会议，我内心OS只有一句，这才哪到哪啊7月不仅出政策，而且还像嚼了炫迈，根本停不下来还越嚼越有味道，这回政策来到了住建部，楼市调控的最前沿内容上也更干货更直接，说要降首付、降利率、置换税费减免，还有认房不认贷这件事我们应该怎么看怎么理解才能完全吃透今天的文字可能有点倒叙，越重要的东西放在越后面但相信我，只有从这里一口咬下去，我们才会更透彻get这份政策最精彩地方尤其对于上海01从那条深夜刷屏消息说起...7月27号晚上11点，新华社发出的一条消息还是在大家睡前开始刷屏内容就是前面说的四点，降首付、降利率、置换税费减免，还有认房不认贷降首付怎么说呢，其实这两年里大部分城市首付已经降到最低北上广深的首付比例分别为40%、35%、30%、30%，高但很固定像一些弱二线和绝大部分三四线，都已经在执行监管部门的最低标准，首套最低20%、二套30%哪怕郑州、沈阳、哈尔滨这样的城市，都只要20%首付易居研究院统计过一个数字，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%多数城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平所以降首付所指对象不会多，更不用说一线降利率呢，这个不是今年以来一直在降的么我记得6月的时候我同事乔不丝就统计过这两年不断走低的LPR关于置换房屋的税费减免，这个其实我们也见过去年10月到年底，在上海置换买房退个税，那会中介对客户的说辞都是抓住这个退税窗口期...现在就剩最后一个了，认房不认贷这个虽然在非一线有部分落地，但市场并未对此有什么反馈，就是没后续没影响所以在这里为什么又跟各位叨叨一遍前天晚上住建部释放的四个点因为相比其他三点，认房不认贷这条是一个未知数这也是为什么大家对这条充满期待不过期待不仅仅是因为这件事是九成新，更重要的是ta的能量释放购买力，他的功效肯定跑不了这条了，但各位知道能释放多少购买力么02认房不认贷会是核弹开始之前还是有必要先叨叨一句，什么是认房不认贷就是在你准备贷款买房的时候，银行只看你名下是否有房，不会去查你的贷款记录以上海为例，如果这条政策落地也就意味着未来上海买房是不是首套，他只认你有没有房，不管你是否有过贷款记录你可以发现认房不认贷这几个字影响最大的那群人就是有过贷款（无房但有贷款记录的人）本地买过房但刚卖掉，有贷款记录，或者外地买过房，有贷款记录...这类情况都属于二套，哪怕在这个城市没有房子的刚性改善，仍然要付二套高首付那这样的购房者占比高么我们先看下全国有多少认房又认贷的城市北上广深肯定都是，只是二套首付比例不同而已➤ 北京：有房或有贷款记录，再次贷款购买住宅，首付不低于60%-80%➤ 上海：有房或有贷款记录，再次贷款购买住宅，首付不低于50%-70%➤ 广州：有房或有贷款记录，再次贷款购买住宅，首付不低于50%➤ 深圳：有房或有贷款记录，再次贷款购买住宅，首付50%➤ 武汉：有房或有贷款记录，再次贷款购买住宅，最低首付不低于30%...各位可以查查各自所在城市的认房认贷情况，像南京、苏州，甚至南宁都是认房认贷城市那这些城市里，有过贷款记录这部分人占比多少没谁能告诉你答案，城市没数据，银行数据也不全这里分享下跟上海、合肥、南宁，三个城市商业银行房产信贷部门聊天内容内容主题就是他们手上有多少改善客户单子不多，甚至只能说明这个城市的一家银行的一位信贷员的手上的客户情况但他们给出的是这几年手上客户变化，以及他们日常开会看到的行业情况上海某商业银行信贷员跟我说他手上客户二套客户占比70%左右合肥某商业银行信贷员说他的二套客户占比30-40%南宁某商业银行信贷员给出的数据最低，二套客户只占比10%-20%，而且他明确这就是他参加全市级内部会议时看到的全市非首套客户情况这些改善客户并不等于无房但有贷款记录的人，但后者属于前者，并且呈正相关所以你说关注认房不认贷这件事，是不是更多要关注一线城市未知数一般的认房不认贷，以及明显影响更大的一线这时候聚焦一线的认房不认贷就好接下来就是最关键的问题...03上海会认房不认贷么各位可能和我一样，看到认房不认贷消息第一反应就是上海会怎样，会实行么，会怎么执行我把这个问题抛给身边朋友跟同事，大家都觉得上海严谨，不会轻易有动作，就算不认贷，也轮不到上海吧这个问题还真不知道，不过我去问了下上海各银行老师也是没想到有的银行居然已经开始动作上海邮政银行动作最快：马上要出新增我们就开始要忙了上海农行也正在做反应：说是要出，但没说细则，我们领导今天下午开会其实蛮让我没想到的，没想到上海的银行会如此快收到体系内消息也就是说认房不认贷这件事居然有落地的可能性不过目前看，在上海，内部做出反应的只有邮政和农行，其他像工商，非四大行的兴业银行、还有灵敏如招商银行，都还没反应像上海工商银行，从昨天早上开始就被疯狂咨询兴业银行也是，暂时没接到消息，只是看消息不断疯传一向动作比较快的招商银行也还没消息这件事还是蛮超预期的，也就是说上海落地认房又认贷是有可能的，至少从银行层面看是这样接下来可能就跟某位银行领导回复的那样就好04好，那如果上海认房不认贷会怎样对上海而言，认房不认贷影响最大的主要是两类购房者➤ 在外地有过贷款记录的外地购房者➤ 本地置换客户，卖掉手上唯一一套房那这类客群如果被释放是什么规模上海某商业银行贷款部经理跟我说他经手的上海购房贷款案子里，70%都是二套客户当然，这还是一家银行的一位信贷经理的案例，但上海进入改善赛道这是不太需要花功夫去证明的市场共识所以越是对于上海这样的一线城市，认房不认贷所释放出来的购买力会很惊人那对于购房者本身而言，认房不认贷影响更直观以外环外500万房产为例ta的首套首付500万✖35%=175万、利率4.6%左右二套首付500✖70%=350万、利率5.37%左右如果认房不认贷，原本的二套首付从350万，变成175万，购房成本大大降低这对于上海市场而言影响无疑巨大上个月上海二手成交1.2万套左右，几乎来到史上新低，很少人看过过年以外的月份里可以看到低于1.3万套的成交市场没人看房了么，链家中介的带看量统计里，6月还是持平的大家出来看房，但是满满的观望情绪认房不认贷解决的是购房门槛，解决的是购买力释放的问题但更远来看，被一点点融化的购买力可能会是击穿观望情绪的那个开始05楼市调控进入新的阶段，而且就在短短的1个月之内很难想象近一周内可以连续冒出这么多消息而又属这次住建部传递的消息，将利好推向最高点接下来不妨就像那位银行领导回复的那样吧，一个字等

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